約7年上昇を続けてきた東京都心のオフィスビルの賃料が下落に転じた。
10日に仲介大手である三鬼商事が発表した8月の都心の主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均募集賃料が3.3平方メートルあたり2万2,822円と前月と比較して0.83％下がった。
空室率は2018年2月以来となる3％台に上昇。オフィス市場は転換局面に入っている。
東京都主要5区の家賃が下落
8月に調査対象となったのは2,606棟。そのオフィス賃料は8月に前月から192円下がって13年12月以来マイナスに転じた。
2008年8月にリーマン・ショック前に高値となっていた2万,2901円を超え、2020年7月には2万3,014円に上昇していた。7月の賃料は単月データがある2002年1月以降の最高値であった。
8月の新築ビル（28棟）の賃料は3万3,235円と0.85％と上がったものの、竣工後1年が過ぎた既存ビル（2,578棟）の賃料は、2万2,588円と0.83％下がった。
地区別に見ても5つの区すべてで賃料が下落した。
新型コロナウイルスの影響か
賃料の上昇が止まった要因には、新型コロナウイルスの感染拡大で解約が目立つ中型や小型の物件などで、賃料を下げ募集する家賃が増加したことがあげられる。
さらに新築ビルなどへの移転に伴う二次空室が増え、規模の大きなビルでテナントを募集する動きもあるという。
こういった需要の弱まりが賃料の下落圧力を強め始めている。
賃料の下落は空室率の上昇と相関関係にあるとも言われている。
退去が決まり大家が募集を始めたスペースを含めた、8月の5区の空室率は3.07％で前月から0.3％上がっている。空室率は3月から6か月連続で上がっており、3％を超えたのは30か月ぶりとなった。
さらに変動が大きくなりやすい新築ビルの空室率は2.46％だったのに対し、既存のビルは3.09％で前月から0.3％上昇した。もともとの空室率が歴史的な低さだったとはいえ、大幅な上昇が続いている。
以前から空室率については、5％が需給の均衡した状態で、この値を境に賃料が反転するとされてきた。しかし現在では頭数が30年前と比べて1.5倍にまで増え、1棟あたりの規模も大きくなっている。
このことから3％程度でも賃料の動向に強く影響している可能性がある。
さらに拍車をかけるように、コロナ禍において在宅勤務を推進してる動きも賃料を下げる要因の一つとして考えられている。
中長期的に需要が減退するという見方があり、このことがテナント確保のために賃料の引き下げを起こしている。
ピークを過ぎた賃料は空室率の上昇につれ下落が続いていくのかについて、仲介大手の三幸エステート傘下であるオフィスビル総合研究所は、すぐに入居できるスペースだけを集計した空室率が現在1%台から、今後1年間で4％台にまで下落すると予測。
このような背景から賃料は現在の価格から横ばいか、緩やかな下落へ向かうとみられている。
同研究所の今関豊和代表取締役は「経済の落ち込みはいったん底入れした」と指摘しつつ、「空室率が8%を超えたリーマン・ショック後に比べると、賃料下落の影響は限定的になりそうだ」と言及した。
SNSの反応
SNSでも今回の賃料の下落に関して、多くの意見が飛び交っている。
テレワークが広がることで商品設計の在り方も見直されることになりそうですね。https://t.co/EpVS52Pqvq
— 夢夢＠コロナ孤独✿アラフォー女子✿ (@Exk3c92PMnIrtsJ) September 10, 2020
ちなみに三鬼商事によれば札幌仙台東京横浜名古屋大阪福岡のうち東京のみが平均賃料が前月比で下がってます
しかも他の地域が軒並み10円ちょい上げの中192円のマイナス
都内で何か動きがあるんだろうか https://t.co/iO4PFr0JTu— たまご🥚の黄身 (@egg_plus) September 10, 2020
今日はちょと下世話な話
「なーんだ 社員3割出社 あとは在宅で仕事まわるやん、高い賃料払ってなんでこんな広いとこ借りてなきゃいけないんだろ？」
ってことで東京都心は今オフィステナントの解約ラッシュ
昼間人口の多さを当て込んで開業した歯医者は患者激減で青息吐息（中央区が特にヒドいらしい） pic.twitter.com/ruR0F2K8SQ— ドルウ (@Dreaux_CHt) June 13, 2020
コロナ禍の影響を多くの業界が受ける中、不動産業界でもその影響が出つつある。大手企業がオフィスの縮小を決めたり、東京から地方へオフィスを移す企業も出てきている。
大手仲介企業も今後の見通しについて、前向きな見通しは立っていない。
厳しい状況が続く中で、不動産業も生き残り戦略が必要なのかもしれない。
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